【江苏商报报道】 本报记者 韶静
受紧缩性宏观政策影响，南京房地产企业融资难问题日益普遍和严重。
11月21日，由南京市社科联、市社科院主办的“2008年南京市社科系统学会学术年会”，在国家审计干部南京教育培训基地召开，不少专家学者就南京房地产的现状及融资难问题发表了自己的观点，并提出了自己的建议。
企业直接融资规模偏小
症状：在房地产企业外部资金来源中，直接融资规模和债券融资所占比重较低
后果：不仅影响房地产企业的业务发展和规模扩张，更容易在宏观经济政策变化的情况下影响企业资金周转和经营安全
据介绍，2007年1~10月份，中国房地产开发到位资金28863.65亿元，在房地产企业外部资金来源中，银行贷款比重仍然偏重。其他资金来源比重虽然占到46%，但直接融资规模和债券融资比重较低。
“南京房地产企业融资中也同样存在这样的问题，直接融资规模较小，融资方式创新能力不足。”南京市房地产经济研究会会员沈丹丹表示，在宏观经济政策趋紧的经济形势下，房地产企业融资更容易受到信贷政策从紧的影响。
目前，在南京房地产企业外部融资中，间接融资比重很大，超过直接融资的比重，这样不仅提高了公司的融资成本，也不利于公司治理的改善，不仅影响了现代企业制度的建立和完善，而且影响了金融资源运行效率及造成金融风险高度向银行系统集中。在宏观经济政策从紧的情况下，更容易受到政策的冲击。
“直接融资和间接融资的发展不平衡，不仅影响房地产企业的业务发展和规模扩张，更容易在宏观经济政策变化的情况下影响企业资金周转和经营安全。”沈丹丹表示。
专家建议 沈丹丹表示，目前应该继续鼓励和扶持南京房地产企业改制上市和发行房地产企业债券，通过股票市场融入资金不仅可以在信贷政策趋紧的情况下解决企业发展所需资金而且可以改善企业治理，提高企业经营管理水平。
政府也应当通过政策支持和引导，加快南京金融市场体系建设，加强不同市场间的联系，促进资本市场的发展。在市场准入，资金支持和政策倾斜等方面支持资本市场的发展，改变资本市场发展滞后的现状。
融资方式创新能力不足
症状：商业银行没有即时推出根据房地产企业资金运营和业务特点设计的信贷产品
后果：企业融资渠道狭窄和融资成本过高，不能在短期筹集大规模项目开发和建设资金
“目前商业银行除了单一的房地产贷款产品外，没有根据房地产企业资金运营和业务特点设计的信贷产品，融资方式创新不足。” 南京市房地产经济研究会会员邵阳认为。
据介绍，房地产投资初期所需资金数额较大，而在房地产销售阶段资金回笼的速度很快，通过商品房预售可以回笼大部分资金，而商业银行在向房地产企业授信时，仍然过于重视抵押资产的比重和按期回收贷款，贷款策略和产品的设计不能与房地产企业资金运营特点相适应。
此外，租赁权融资、房地产信托投资基金和权益性融资等融资方式是发达国家房地产融资创新的成果，而在南京房地产融资市场，这些先进的融资方式没有得到大规模运用甚至缺失，导致企业融资渠道狭窄和融资成本过高，不能在短期筹集大规模项目开发和建设资金，制约了房地产企业的规模扩张和经营实力的提高。
专家建议 邵阳指出，房地产企业完全可以从信托，发行证券，境外买壳上市，利用房地产境外投资基金，金融租赁以及合作开发等多种方式提高房地产融资方式创新能力。
外资和社会资金利用不足
症状：在南京房地产金融市场，外资以及社会资金没有得到有效利用
后果：限制了南京本地房地产企业的发展壮大
南京市房地产经济研究会会员陶美珍告诉记者，房地产企业与外资合作，不仅可以满足自身的资金需求，而且可以引进和学习外国企业先进的管理方式和管理体制，促进企业公司治理结构的完善。目前南京房地产企业外部融资中外资比重较低，加之为防止房地产投资过热，房地产行业被列为外资进入限制行业，进一步导致房地产企业融资结构中外资比重难以大幅度增加，限制了南京本地房地产企业的发展壮大。
据统计，2007年年末南京市金融机构本外币各项存款余额7131.8亿元，其中居民储蓄存款余额2010.31亿元。南京作为长三角地区经济发达城市，社会资金充裕，如果引导和运用得当，可以为经济发展和企业规模扩张提供资金支持，而在南京房地产金融市场，社会资金没有得到有效利用。
专家建议 陶美珍建议，南京房地产企业可以借鉴基金的运作模式，通过发展房地产信托基金和私募基金吸收外资和社会闲散资金，在基金的运作模式上，可以通过委托商业银行管理资金、专业的投资管理机构负责资金的运营和定期公布基金的运行情况来高效的运用资金和保证投资者的资金安全。（7《公司商会》）
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